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Fannie Mae y Freddie Mac: ¿Dinero bien gastado?

El domingo, los legisladores de Washington anunciaron los detalles de un plan para liquidar a Fannie Mae y Freddie Mac, las empresas gubernamentales en apuros que son los principales actores en el mercado hipotecario. Las propuestas, un plan para que tanto el Departamento del Tesoro como la Reserva Federal extiendan crédito a los gigantes que cotizan en bolsa, si es necesario, y una propuesta al Congreso para autorizar al Tesoro a comprar acciones en las empresas, si es necesario, se caracterizaron de inmediato. alivio.

Pero las acciones no equivalen a un rescate, todavía. Los anuncios fueron solo la última confirmación abierta de lo que los inversionistas, los políticos y los legisladores de todo el mundo han tomado durante mucho tiempo como una suposición tácita: que el gobierno de los Estados Unidos pagaría las deudas de Fannie Mae y Freddie Mac. Han surgido dudas sobre el costo potencial para los contribuyentes si el gobierno termina teniendo que ayudar a las dos empresas a liquidar las deudas que han vendido a los inversionistas. Pero resulta que, en casi cualquier circunstancia, el rescate será una ganga para el contribuyente estadounidense, porque cualquier costo asociado con él se compensará en gran medida con los beneficios económicos tangibles y cuantificables que habrán acumulado los contribuyentes colectivamente a lo largo de los años desde que las expectativas de ese mercado. dicho alivio ocurriría si fuera necesario.

Fannie Mae y Freddie Mac ocupan un mundo extraño entre el gobierno de EE. UU. (cuya deuda nunca incumple) y el mundo corporativo (donde la deuda ocasionalmente incumple). Fannie y Freddie piden prestado dinero en los mercados públicos a tasas entre lo que paga el gobierno y lo que podrían obtener los buenos prestatarios corporativos. A lo largo de los años, los economistas han tratado de cuantificar la ventaja de la empresa patrocinada por el gobierno y cuánto de esa ventaja aporta a los prestatarios en forma de costos más bajos. En su sitio web, Freddie Mac cita a la Oficina de Gestión del Presupuesto como: «[M]las tasas hipotecarias son de 25 a 50 puntos básicos más bajas porque Fannie Mae y Freddie Mac existen en qué forma y qué hacen”. (Veinticinco a 50 puntos básicos es entre un cuarto y medio a uno, en términos masculinos). Freddie continúa diciendo que «debido a que el mercado hipotecario secundario les ahorra a los compradores de vivienda hasta medio por ciento en su hipoteca, los prestatarios en todo el país ahorran un promedio de casi $23.5 mil millones anuales». Eso puede estar exagerando el caso. La Stern School of Business dice que existe un consenso entre los economistas de que la garantía implícita permite a Fannie y Freddie pedir prestado a tasas de 35 a 40 puntos básicos más bajas que las tasas disponibles para empresas análogas que no cuentan con el respaldo implícito del gobierno. , Fannie Mae paga solo 5. Las empresas patrocinadas por el gobierno transfieren la mayor parte de esos ahorros a los consumidores en forma de tasas de interés más bajas en las hipotecas. 25 puntos básicos. (Los estudios de Wayne Passmore de la Reserva Federal, que se pueden ver aquí y aquí, lo ponen más bajo. En este artículo, que revisa varios otros estudios, los ahorros agregaron solo siete puntos básicos).

Pero 25 puntos básicos, un cuarto de un punto porcentual, pueden sumar ahorros significativos en grandes cantidades de dinero. A finales de 2007, Fannie y Freddie poseían o garantizaban hipotecas por valor de unos 5,2 billones de dólares. (El informe anual de OFHEO, el regulador de Fannie y Freddie, contiene excelentes datos históricos sobre ambas compañías. La información sobre sus balances se puede ver en la Tabla 22). Esto significa que los prestatarios ahorraron alrededor de $13 mil millones en 2007 en costos de intereses, es decir, gracias con los GSE. Los números fueron más bajos en años anteriores. Suponiendo un ahorro de 25 puntos básicos, los ahorros fueron de $7500 millones en 2001 y $3250 millones en 1994. Calculando el valor actual acumulativo de la garantía implícita histórica, después de todo, vale alrededor de $4750 millones en dólares actuales: $3250 millones en 1994. sería una tarea compleja. Pero después de establecer todo tipo de advertencias, Lawrence White cree que podría sumar hasta $100 mil millones en dólares corrientes.

Entonces, al informar a los mercados que podría respaldar la deuda de las GSE, el gobierno, durante las últimas décadas, ha ayudado a miles de propietarios a ahorrar dinero real. Hasta esta semana, el costo de este beneficio no era nada, excepto algunos impuestos omitidos y el costo de regular las empresas. Pero si Fannie y Freddie agotan la paciencia del sector privado (los accionistas) y no pueden reunir capital para compensar las pérdidas en la cartera hipotecaria, tendrán que recurrir al gobierno. ¿Cuánto necesitarían?

Este es un gran desconocido. Pero es difícil imaginar que se acerque a una cifra cercana a los 100.000 millones de dólares. Fannie Mae y Freddie Mac no han otorgado préstamos de alto riesgo, aunque tienen cierta exposición a la deuda de alto riesgo a través de los activos que han comprado. En cambio, prestan a las personas que hacen pagos iniciales y compran viviendas a un precio determinado (préstamo máximo de $417,000 el año pasado). Como resultado, las empresas evitaron financiar muchas hipotecas en mercados caros y alcistas. En el cuarto trimestre de 2007, las tasas de morosidad de las hipotecas de viviendas unifamiliares fueron del 0,65 por ciento para Freddie Mac y del 0,98 por ciento para Fannie Mae.

Supongamos por el momento que el 5 por ciento de los 5,2 billones de dólares en hipotecas mantenidas o aseguradas por Fannie Mae y Freddie Mac fracasarán, lo que representa un gran (e improbable) aumento con respecto a las cifras actuales. Lawrence White dice que debido a los estándares de suscripción de la compañía, las pérdidas en esos préstamos serían solo del 30 por ciento. Los números y las pérdidas potenciales, es decir, la cantidad de fondos federales necesarios para que los inversionistas de bonos estén completos, suponiendo que las GSE ya no puedan recaudar capital externo, rondaron los $ 78 mil millones. Si el 2 por ciento de las hipotecas mantenidas o aseguradas por las GSE fracasan (una suposición mucho más razonable), el gobierno tendría que aportar alrededor de $31 mil millones. Esos son enormes costos hipotéticos para los contribuyentes. Pero aún serían menores que los beneficios reales que reciben los contribuyentes, o al menos la gran mayoría de los contribuyentes que son propietarios de viviendas.

Editorial TNH

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