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Hipotecas: por qué Fannie Mae y Freddie Mac no pueden fallar

Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno que juegan un papel importante en el mercado hipotecario, se están derrumbando hoy y ayudaron brevemente a llevar el Promedio Industrial Dow Jones por debajo de 11,000 por primera vez en dos años. A los inversionistas les preocupa que las empresas, después de acumular grandes pérdidas (con mucha más tinta roja por venir), puedan tener dificultades para recaudar el capital necesario de los inversionistas. Entre ellos están en sus libros o están detrás de alrededor de $ 5 billones en hipotecas, incluida mucha basura. Como informó Charles Duhigg a principios de este año en el New York Times, «A fines del año pasado, las empresas habían garantizado o invertido $717 mil millones en préstamos de alto riesgo y Alt-A, frente a casi ningún préstamo en 2000».

Si bien el Senado impulsó hoy un plan de rescate de ejecuciones hipotecarias, también hay informes de que la administración Bush está considerando planes para poner a las dos empresas en suspensión de pagos. Si Fannie y Freddie fracasan, no hay duda de que los ejecutivos y los responsables políticos deberían culparse a sí mismos por las malas decisiones tomadas en los últimos años. Pero los trabajos actuales de Fannie y Freddie se pueden atribuir a los cambios más recientes en los grandes bancos de inversión.

Los problemas del sector de la inversión privada harán que sea mucho más difícil rescatar a Fannie y Freddie. Durante gran parte del año pasado, los directores ejecutivos de las firmas financieras icónicas de la nación informaron pérdidas inesperadas, declararon sus problemas y recaudaron dinero de inversionistas (a menudo extranjeros) para compensar esas pérdidas, solo para ver surgir nuevas pérdidas. luego. . El director general de Lehman Brothers, Richard Fuld, anunció audazmente el 15 de abril que «lo peor ha quedado atrás». En los tres meses transcurridos desde entonces, Lehman ha registrado más pérdidas y sus acciones han perdido la mitad de su valor. El año pasado, notamos los desafíos que enfrentan los inversores y las instituciones que intentaron encontrar cuchillos que caen en el sector financiero. En septiembre pasado, Joseph Lewis, uno de los hombres más ricos de Gran Bretaña, gastó $860 millones en una participación del 7 por ciento en Bear Stearns, pagando un promedio de alrededor de $107 por acción, según The Wall Street Journal. Bear fue vendido a JPMorgan Chase en marzo por $10 por acción. A medida que los salvadores se convirtieron rápidamente en látigos, los inversionistas externos comenzaron a exigir mejores condiciones, es decir, comprar valores como acciones que pagaban tasas de interés o comprar acciones con un descuento sobre el precio de mercado. Pero incluso estos inversores inteligentes se han quemado. En noviembre pasado, para tomar un ejemplo, Citigroup vendió valores convertibles que devengan intereses a la Autoridad de Inversiones de Abu Dhabi que se convierten en acciones de Citi a precios entre $31.83 y $37.24 por acción entre 2010 y 2011. Desde entonces, ha habido una caída adicional de más de acciones de citigroup. la mitad a menos de $17. Los fondos soberanos de riqueza que compraron ofertas de compañías como Merrill Lynch sufrieron el mismo destino.

Cuando se le pedía que comentara sobre tales acuerdos, el secretario del Tesoro, Henry Paulson, siempre intentaba sacar limones de los limones, señalando que estos aumentos que diluyen el capital son una señal de un gran apetito por los extranjeros en Estados Unidos. Ahora, sin embargo, es probable que los inversionistas institucionales se lo piensen dos veces antes de poner miles de millones de dólares a trabajar en firmas financieras estadounidenses, y especialmente en Fannie Mae y Freddie Mac. Parte de la caída repentina de sus acciones es la preocupación, y la duda, sobre la capacidad de ambas empresas para obtener capital fresco en términos razonables. A fines de ayer, Fannie Mae tenía una capitalización de mercado de alrededor de $ 13 mil millones y Freddie Mac valía alrededor de $ 5 mil millones. Dado el tamaño de sus carteras y el potencial de pérdidas, está claro que necesitarán recaudar sumas que pueden ser iguales o peores que sus capitalizaciones de mercado actuales. Debido a su estado perturbado, los compradores seguramente exigirán un descuento.

Como dijo Jamie Dimon, CEO de JPMorgan Chase, ahora famoso por Bear Stearns, «‘Comprar una casa no es como comprar una casa en llamas'». Fannie Mae y Freddie Mac son casas en llamas. Y esta actitud conduce a un círculo vicioso: los inversores abandonan el barco porque temen la dilución, y cuanto más bajan las acciones, más escasa es la captación de capital. Mientras escribo, la capitalización de mercado de Fannie Mae se ha reducido a unos 10.000 millones de dólares. Además, los inversores extranjeros potenciales se enfrentarían a cuestiones políticas de enormes proporciones. Si los estadounidenses están molestos porque una empresa belga está tratando de comprar Anheuser-Busch, imagínense el horror si la emigración del Golfo Pérsico tomara una posición enorme en Fannie Mae y, por lo tanto, pudiera beneficiarse de un subsidio implícito de los contribuyentes.

El secretario del Tesoro, Henry Paulson, trató hoy de hablar sobre rescatar su imbornal. «Nuestro enfoque principal hoy es apoyar a Fannie Mae y Freddie Mac en su forma actual mientras llevan a cabo su importante misión». Si Washington interviniera y hiciera expresamente lo que implícitamente se suponía que haría —apoyar la deuda de Fannie Mae y Freddie Mac—, los críticos de la izquierda afirmarán con razón que es otro ejemplo más de la privatización de las ganancias y el riesgo social. Los críticos de la derecha argumentarán que el gobierno ha nacionalizado efectivamente la industria hipotecaria.

¿Pero adivina que? Ya lo es, más o menos. Incluso cuando la vivienda se relajó, Washington alentó y permitió que Fannie Mae y Freddie Mac hicieran más. Como parte del paquete de estímulo aprobado a principios de este año, se aumentaron los límites en la cantidad de hipotecas que Fannie y Freddie podían devolver, de $417,000 a $729,000. Con los prestamistas fuera del campo, Fannie y Freddie han retomado sus roles de liderazgo. En el segundo trimestre de 2006, Fannie y Freddie representaron el 37,7 por ciento de los bonos hipotecarios emitidos, un mínimo histórico. Pero en el primer trimestre de 2008, las dos firmas representaron casi el 70 por ciento de todas las nuevas hipotecas.

Sin Fannie y Freddie, en otras palabras, no hay mucho de una industria hipotecaria privada. Es por eso que, a pesar de las protestas, los responsables de la política económica de Washington deben estar pensando en formas de lidiar con el posible fracaso de estos negocios. No se puede permitir que los bonos de Fannie y Freddie fracasen. Pero sus acciones ciertamente pueden hacerlo.

Editorial TNH

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